區分不同情況準確認定低價購房行為性質

　　【內容提要】

　　實踐中，黨員干部通過低價購房形式獲取個人利益的行為較為常見。在定性處理低價購房行為時，黨員干部作為購房人與售房人的關系、購買價格、是否利用職務便利為售房人謀取利益等因素均影響對此類行為性質的具體判斷，筆者認為，應把握“是否以明顯低于市場的價格購房”“職務行為的廉潔性和不可收買性是否受到侵害”這兩個關鍵因素，堅持實質分析、認清行為本質，考慮綜合效果，妥善定性處理。

　　【基本案情】

　　李某，中共黨員，W省住房和城鄉建設廳工作人員。

　　王某，中共黨員，W省S市副市長。

　　趙某，中共黨員，W省民政廳工作人員。

　　張某，某房地產公司實際控制人。

　　案例一：2008年，李某剛參加工作不久，在單位附近在售的A樓盤看好一套房產，擬購買作為個人婚房。李某在售樓部選好房子后，因與銷售人員在價格方面無法談妥，便找到該樓盤開發商張某，主動表明自己住建部門公職人員的身份，稱張某以后在業務方面有需要的話可以找他，希望張某對其買房給予優惠。張某考慮到李某在住建部門工作，希望與其搞好關系，便告知售樓部按照面向市場掌握的最低折扣，給予李某總房款9折優惠。后李某按照售樓部對外公布價格的9折購買了該套房產。

　　案例二：2014年，王某在一次房地產市場相關調研中與張某相識，后經常交往，逐漸熟識，王某應張某請托在項目審批等事項上為其提供了幫助。2015年中秋節前，王某到張某家中做客，看到張某居住的B小區地段好、環境優美，向張某稱其根據經濟形勢判斷，房價還有上漲空間，想在B小區投資一套房產。張某表示，其在B小區購置了多套房產，可以賣給王某一套。張某稱，當時購買該小區房產的時間早、成本低，跟王某關系很“鐵”，賣給自己“哥們”房子少賺點就行，以后其公司在項目審批、承攬工程、項目回款等方面還得請王某多關照。王某表示肯定會幫忙，隨后在B小區選中一套面積160㎡的房產，該房產為張某于2010年以180萬元價格購買。經與張某商議，王某以200萬元價格從張某處購買該房產（經鑒定，王某購房時該房產市場價為250萬元）。王某與張某簽訂了購房合同并支付價款，但沒有變更房產登記，而是由張某代持。2018年，王某將該房產以350萬元價格售出，張某配合將房產過戶到買方名下。

　　案例三：2022年，張某與趙某在一次會議中相識，因兩人均熱愛打網球，成為球友。2024年，兩人打球后聊天，張某談到因房地產市場不景氣，其公司資金鏈緊張，為快速回籠資金，開發的期房C樓盤尾盤幾十套房產大幅降價，以開盤價的7折銷售，因價格遠低于開盤銷售價，怕此前購房的業主鬧事退房，故沒有面向社會公布降價消息，目前還有幾套未售出，張某問趙某是否有意向購買。趙某考慮到自己有置換改善型房產的需求，表示愿意購買一套200㎡的洋房戶型，并安排妻子前往售樓部以開盤價7折的價格付款并簽訂購房合同。后C樓盤因張某公司資金鏈斷裂而爛尾，截至案發該房產未交房。

　　【分歧意見】

　　針對李某、王某、趙某3人從張某處購買房產的行為如何定性，有以下分歧意見：

　　（一）對李某在A樓盤以優惠價購買房產的行為

　　第一種意見認為：李某沒有實際或者承諾為張某謀取利益，同時9折優惠價是該樓盤針對不特定人的最低優惠價，沒有明顯低于市場價格，李某以9折價格購買A樓盤房產不屬于違紀違法行為。

　　第二種意見認為：李某雖不構成受賄犯罪，但其作為住建部門公職人員，向自己的管理和服務對象主動表明公職人員身份并表示日后能夠利用職權提供幫助，謀求低價購房，侵害了其職務廉潔性，屬于違反廉潔紀律的行為。

　　（二）對王某在B小區從張某處低價購買房產的行為

　　第一種意見認為：王某在張某處以明顯低于市場價的價格購房，且承諾為其謀取利益，雖未變更房產權屬，但王某實際已經控制了該房產并于日后售出獲利，是以“低價購房”的形式收受賄賂，構成受賄犯罪，其受賄所得50萬元應予追繳。

　　第二種意見認為：王某從張某處低價購房的行為構成受賄犯罪，王某的犯罪所得為購買價和市場價的差價50萬元，在追繳王某受賄所得的同時，還要相應追繳其后期出售房產獲利而產生的孳息，犯罪孳息的計算應按照比例原則，僅對其犯罪所得對應的增值部分予以追繳。即，王某實際支付200萬元購買該房產，低于市場價50萬元，其違法所得占該房產價值的五分之一，故該套房產增值100萬元中的五分之一20萬元為犯罪孳息。

　　（三）對趙某在C樓盤以開盤價7折購買房產的行為

　　第一種意見認為：趙某在張某開發的樓盤購買房產，明顯低于該樓盤的開盤價格，侵害了其職務行為的廉潔性，應按違反廉潔紀律處理。

　　第二種意見認為：當時C樓盤的房產已不具備按照開盤價格售出的現實條件，開發商未面向社會公布以開盤價的7折銷售是為了防止引起此前購房者退房，張某確有迅速賣出房產回籠資金的實際需求，趙某購買該房產不存在影響其公正執行公務的可能，實際也未獲得超出市場價格的收益，趙某的行為不構成違紀違法。

　　【意見分析】

　　對李某、王某、趙某3人從張某處購買房產行為的定性處理，筆者均同意第二種意見，具體分析如下。

　　一、購房價格是否屬于“明顯低于市場的價格”

　　“兩高”《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）明確，“國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以下列交易形式收受請托人財物的，以受賄論處：（1）以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的……前款所列市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。”實踐中，市場價格并非一成不變，特別是在購買新房的情況下，不能簡單按照開發商對外銷售價格為參照標準，而要結合當時的市場行情和開發商售房的實際情況，綜合判斷購房人是否享受了明顯低于市場的價格。

　　結合案例中李某、王某、趙某3人的購房行為來看：

　　李某購買A樓盤房產時，享受了開發商面向市場掌握的最低折扣，以售樓部公開價的9折達成交易，根據《意見》規定，“市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格”，李某的購房價未明顯低于開發商面向市場設定的最低優惠價，不屬于以明顯低于市場的價格購房。

　　王某購買B小區房產時，屬于從張某處購買二手房，張某購買該房產的成本價為180萬元，王某購買時該房產經鑒定市場價格為250萬元，在購買二手房的情況下市場價格應以鑒定價格為基準；王某購買價格為200萬元，顯著低于250萬元的市場價格，應認定為以明顯低于市場的價格從張某處購房。

　　趙某購買C樓盤房產時，房地產市場不景氣，張某公司因資金鏈緊張確有回籠資金的急迫需求，其尾盤剩余房產已不具備以開盤價迅速售出的可能，以開盤價7折出售，未面向社會公開，是因為擔心大幅降價銷售會引起老業主退房。綜合房地產市場和張某公司的現實情況看，趙某購買C樓盤房產的優惠價格并未超出正常市場價格波動范圍，折扣價格與當時市場價值基本相當，不宜認定趙某以明顯低于市場的價格購房，后來C樓盤爛尾也印證了此觀點。

　　二、低價購房行為是否侵害職務行為的廉潔性和不可收買性是定性處置的關鍵

　　在明確購房價格是否屬于明顯低于市場價格后，還需進一步判斷購房行為是否侵害了職務行為的廉潔性和不可收買性，區分不同情況作出相應處理。實踐中，主要有以下三種情況：一是購房價格未明顯低于市場價，黨員干部也沒有利用職權或職務上的影響謀取私利的，不構成違紀違法。二是雖購房價格未明顯低于市場價，但黨員干部利用職權或職務上的影響謀取賣方讓渡的其他利益，比如優惠價格、隨時退房或優先挑選好樓層的便利、附贈車位等，其職務行為的廉潔性已經受到侵害，屬于違反廉潔紀律的行為。三是購房價格明顯低于市場價，且利用國家工作人員職務上的便利為他人謀取利益，形成權錢交易關系的，構成受賄犯罪。

　　結合案例中李某、王某、趙某3人的購房行為來看：

　　李某購買A樓盤房產時，其購買價格未低于該樓盤開發商事先設定的不針對特定人的最低優惠價格，不屬于以明顯低于市場的價格購買房產，不構成受賄犯罪。但李某向管理和服務對象張某主動表明其住建部門公職人員身份，承諾日后可利用職權為其提供幫助，以此謀求在購房時享受面向市場的最低優惠價格，屬于利用職權或職務上的影響謀取私利，違反廉潔紀律。因李某的行為發生在2008年，應根據2003年《中國共產黨紀律處分條例》第八十二條規定，“有其他違反廉潔自律規定的行為”，視情節輕重，作出恰當處理。

　　王某購買B小區房產時，明知張某在項目審批等業務中對其有請托事項，仍以低于市場價50萬元的價格向其購房，并為張某提供幫助，兩人間已經形成權錢交易關系，嚴重侵害了國家工作人員職務行為的廉潔性和不可收買性。同時，根據《意見》規定，“國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，收受請托人房屋、汽車等物品，未變更權屬登記或者借用他人名義辦理權屬變更登記的，不影響受賄的認定”，王某雖然在購房后未將房產過戶到自己名下，而是由張某代持，但不影響對其受賄犯罪的認定。

　　趙某購買C樓盤房產時，因市場環境影響，張某作為開發商具有回籠資金的現實需求，從主觀方面來看，張某以開盤價7折向李某出售房產，并非基于趙某國家工作人員的身份，沒有向其輸送利益的動機和目的；從客觀方面來看，該起交易屬于房地產市場供需關系變化導致價格變動的市場行為，趙某并未獲得高于一般市場主體可預期的超額收益，同時還實際承受了樓盤爛尾無法交房的不利后果，趙某在購買C樓盤房產過程中其職務行為的廉潔性和不可收買性沒有受到侵害，不宜認定為違紀違法行為。

　　三、準確認定以低價購房形式受賄的違法所得及孳息

　　刑法第六十四條規定，“犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠”，違法所得指的是通過違法犯罪行為直接或間接取得的財物。在以低價購房形式收受賄賂的行為中，收受賄賂的數額應當按照應付未付、應付少付的數額認定，即購房時實際市場價和實付購房款之間的差額。王某出資200萬元從張某處購買B小區房產，經鑒定該房產交易時的市場價格為250萬元，王某的購買價格低于市場價格50萬元，應認定王某的受賄所得為50萬元。

　　根據最高人民法院《關于刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第十條規定，“對贓款贓物及其收益，人民法院應當一并追繳……被執行人將贓款贓物與其他合法財產共同投資或者置業，對因此形成的財產中與贓款贓物對應的份額及其收益，人民法院應予追繳”。以低價購房形式受賄，后又將房產售出獲利的，應按照“任何人不得從其不法行為中獲利”的原則，犯罪所得及孳息均應追繳。如果購房款來源包含其合法財產，則不能將所有房產增值收益全部認定為孳息，應精準認定犯罪孳息。具體思路是，先計算出以低價購房形式少付的“差價”，即其受賄所得，再計算出受賄所得占房產市場價格的比例，最后將房產增值部分的相應比例數額認定為犯罪孳息。案例二中，王某實際支付200萬元從張某處購買房產，低于市場價50萬元，其受賄所得為50萬元，占該房產市場價格250萬元的五分之一；后王某以350萬元價格出售該房產，相較于王某購房時市場價格該房產增值100萬元，則該房產增值100萬元的五分之一，即20萬元，應認定為犯罪孳息。

　　（單理 作者單位：河北省紀委監委）