平息物業失職與業主對抗糾紛——以蘭州某物業糾紛案解讀民法典有關規定

　　原標題：平息物業失職與業主對抗糾紛

　　——以蘭州某物業糾紛案解讀民法典有關規定

　　受邀嘉賓：甘肅策橫律師事務所律師阮　磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報記者李曉云

　　本期主題：小物業、大民生。近年來，隨著廣大居民對生活居住環境品質需求的提升，因物業服務引發的矛盾糾紛備受社會各界關注。那么，業主究竟能否以“服務質量不達標”作為抗辯理由拒絕全額繳費？業主自行修復公共區域損害的“私力救濟”行為，是否構成對物業合同義務的合法替代？本期“舉案說法”針對這些法律問題，以蘭州某物業糾紛案解讀民法典有關規定。

　　典型案例：2024年，蘭州某小區業主張某亮因屋頂長期漏水，多次向物業公司反映無人處理，拒絕繳納2018年至2023年的物業費共計17403元。物業公司一怒之下將張某亮告上法庭，要求其補繳物業費及違約金2000元，合計19403元。業主張某亮辯稱，從2012年10月入住到2018年未拖欠物業費，其購買的是30樓頂層，物業把樓頂的公共平臺讓給某住戶當花園，種花種菜破壞了防水層，平臺從2017年年底就開始漏水，嚴重影響到正常生活，多次向物業公司反映后卻無人處理，其自行修復了防水層，請求法院駁回訴訟請求。

　　裁判結果：法院審理認為，《物業服務協議》合法有效，當事人應全面履行自己的義務。樓頂系小區的共用部位，屬于物業的管理服務范圍。業主因樓頂種菜導致漏水問題向物業反映，一直未處理，直至2024年業主自行修復，物業構成違約。從業主提供的照片看，房屋損壞較嚴重，其修復費用超出物業費17403元的可能性較大，故物業訴求法院不予支持，判決駁回了物業的全部訴訟請求。

　　主持人：本案中，業主拒交物業費的抗辯權是否合法有據？

　　阮　磊：在物業服務合同糾紛中，業主以物業未妥善履行公共區域管理義務為由拒交物業費，其抗辯權需結合《中華人民共和國民法典》合同編及物業服務合同的特殊性綜合判斷。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條，業主不得以未接受或無需接受物業服務為由拒交物業費，但若物業存在根本違約行為，如未履行主要義務，業主可主張部分抗辯。本案中，樓頂屬于《中華人民共和國民法典》中規定的業主共有部分，物業負有維修養護義務。物業長期未處理業主關于樓頂種菜破壞防水層的投訴，構成對合同義務的違反，業主因此拒交物業費具備一定正當性。

　　主持人：物業糾紛中，如何正確適用“過失相抵”的法律原則？

　　阮　磊：法院以“修復費用超出欠費金額”為由駁回物業訴求，實質是將物業違約損失與物業費進行利益衡量。結合《中華人民共和國民法典》公平原則及違約責任規則，物業費是業主支付的對價，物業未履約時，業主可主張減少價款。但若業主未通過合法程序（如催告、解約）直接以修復費用抵扣，可能構成單方變更合同，需承擔風險。但是業主自行修復需滿足必要性（如漏水嚴重影響居住）和合理性（修復方案經專業評估）。法院在判決中實質采用“損益相抵”規則，即物業因違約節省了維修成本（本應用于修復的資金），而業主因房屋損壞承受額外損失，兩者相抵后物業無權主張費用。此裁判符合《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規定的“過失相抵”原則。

　　主持人：物業對公共區域的管理義務是否因業主長期未繳費可以免除？

　　阮　磊：物業服務具有長期性、持續性特征，物業不得以業主欠費為由中止履行核心義務（如安保、公共設施維護等），即使業主欠費，物業仍需保障基本服務，否則構成雙重違約。物業未修復漏水問題可能源于資金不足（因欠費），但此抗辯不成立。因為物業對公共區域的維護屬合同主要義務，其履行不因個別業主欠費而豁免，否則將導致“以違約對抗違約”的惡性循環。物業可通過訴訟主張欠費，但不得以欠費為由拒絕履行義務；業主則應通過合法途徑（如催告、解約）救濟，而非自行對抗。本案中，物業長期忽視業主訴求，實質是濫用合同優勢地位，法院判決凸顯了物業服務“公益性”優先于“營利性”的司法傾向。